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紹介

敷金は、きちんと対処すればかならず返ってくる。そのイロハから裁判までをやさしく解説する。

目次

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第１部　敷金トラブル解決法・入門編　これだけは知っておきたい基礎知識　
Q1　敷金を返してもらうために、自分で裁判までする人ってたくさんいるんですか。　
Q2　敷金返還を争った裁判はどれくらい勝ち目があるんですか。一般的な勝率はどうなんでしょう。　
Q3　裁判をしても、判決が出ないで、和解で解決することが多いと聞きましたが。
Q4　裁判をしたら、知らない人の前で、難しいことを聞かれたり、証明しなければならないのですか。　
Q5　証人とか証拠調べとか弁論とか難しいことを言われても分かりません。どのように考えて取り組んだらいいのでしょう。　
Q6　裁判をしたことが、他の人や会社や学校に知れて困るようなことが起こりますか。　
Q7　退去の時に、家主や見積もりの業者がやって来た時に、原状回復の見積書みたいな書類にサインさせられてしまいした。もう争うのは無理なんでしょうか。　
Q8　敷金返還の本人訴訟をする前に、家主あるいは仲介不動産業者と交渉した方がよいのですか。
Q9　家主あるいは仲介不動産業者と交渉する際、注意することはありますか。　
Q10　事前にどんなことを準備したり心づもりしたらよいのでしょうか。　
Q11　裁判所に行く前に、どこかで相談をしておきたいのですが、どんなところがありますか。
Q12　敷金本人訴訟ではどのくらい費用がかかるのですか。　　
Q13　敷金本人訴訟ではどのくらい時間がかかるのですか。　　
Q14　裁判所はどうやって見つけるのですか。どの裁判所で手続をしたらよいのでしょうか。　　
Q15　裁判所へ行く前に、準備しておく書類にはどんなものがあるのですか。　　
Q16　裁判の当日に持っていくものにはどんなものがありますか。　　
Q17　裁判に勝っても、すぐ敷金を返してもらえないと聞きましたが、本当ですか。　　
Q18　裁判に負けたらどうなるのですか。　
Q19　図面や写真はどのような目的で、どのように作ればいいのですか。　　
Q20　見積書や価格の点検などはどうしたらいいのでしょう。　

第２部　敷金トラブル解決法・実践編　敷金は返ってくる
ケース１　ワンルームマンションの場合　
　Step-1　簡易裁判所はこわくない　
　Step-2　少額訴訟の手続がわかる　
　Step-3　受付相談は、こう行われる　
　Step-4　少額訴訟はこう行われる　
　　裁判所に提出された書類のリスト　
　　訴状　
　　答弁書　
　　賃貸借標準契約書　
　　御見積書（乙第４号証）　
　　退室工事に伴う精算書（甲第５号証）　
　　図面（平面図）（乙第８号証）　

ケース２　戸建住宅の場合　

訴状提出点検リスト　
もしもあの時こうしていたら　紛争予防のためのガイドラインの活用　

第３部　敷金トラブル解決法・手続編　知っていればこわくない　
Step-1　どの手続を使えばよいかを理解する　
　選択1　民事訴訟（通常訴訟）　
　選択2　少額訴訟　
　選択3　民事調停　
　選択4　裁判所でする和解　
　選択5　支払督促　
　選択6　公正証書（強制執行に服する旨の陳述が記載されているもの）　
Step-2　強制執行の手続を理解する　敷金返還の判決だけでは絵に描いたもち？　
Step-3　少額訴訟債権執行手続を理解する　

第４部　敷金トラブル解決法・理論編　もっと詳しく法律問題を理解する
Step-1　敷金をめぐるトラブル　
Step-2　特優賃をめぐるトラブル
Step-3　住宅金融公庫融資物件と特優賃を理解する　
Step-4　更新料をめぐるトラブル　
Step-5　家主や入居者が破産した場合、賃貸借契約や敷金はどうなるか　
Step-6　被災住宅の場合はどうなるか　

座談会
敷金トラブルの背景と解決への留意点………大石貢二・原田　豊・山上博信・吉田康志・岡本雅伸　

第５部　敷金トラブル解決法・判例活用編　基本裁判例から最新裁判例まで
Step-0　読むまえに　
Step-1　基本用語編　
　Q1　敷金とは？　
　　【判例1】最判昭48年2月2日　
　Q2　保証金とは？　
　　【判例２】東京地判平4年7月23日　
　その他の基本用語　
　　家賃とは　　同等類似とは　　建物の傷みと劣化とは　　耐用年数とは　　善管注意義務とは
　　重過失とは　　故意、過失とは　　特約とは　
Step-2　特約・契約条項編　　
　Q3　原状回復とは？　
　　　【判例3】大阪高判平16年12月17日　　
　Q4　特約が存在したといえるか？　
　　　【判例4】大阪高判平15年11月21日　
　Q5　原状回復費用の負担の特約の有効性　
　　　【判例5-1】大阪高判平16年12月17日　
　　　【判例5-2】大阪高判平17年1月28日
　　　【判例5-3】大阪高判平16年7月30日
　Q6　敷引特約の有効性　
　　　【判例6】神戸地判平17年7月14日
　Q7　消費者契約法施行後に契約更新があり、原状回復費用の負担の特約がある場合　
　　　【判例7】大阪高判平16年12月17日
Step-3　家主の変更編　　
　Q8　競売があった場合などには誰に保証金の返還を請求したらよいか？　
　　　【判例8-1】東京地判平7年8月24日
　　　【判例8-2】最判昭48年3月22日
　Q9　家主が死亡した場合の敷金の返還について　
　　　【判例９】大阪高判昭54年9月28日
　Q10　家が担保（譲渡担保）に入れられたら、敷金はどうなる？　
　　　【判例10】東京地判平2年11月5日
Step-4　敷金返還請求権の譲渡編　
　Q11　敷金の権利の譲渡が禁止されているのにもかかわらず、譲渡したら？　
　　　【判例11】東京高判平7年7月27日
Step-5　被災住宅編（阪神・淡路大震災関連）　
　Q12　災害で借家が壊れた場合の敷金は全部返ってくるか？　
　　【判例12-1】最判平10年9月3日
　　【判例12-2】大阪高判平9年5月7日
　　【判例12-3】神戸地判平7年8月8日
Step-6　更新料編　
　Q13　更新料は支払わなければならないか？　
　　【判例13-1】京都地判平16年5月18日
　　【判例13-2】東京地判平4年1月8日
　　【判例13-3】東京地判平4年9月25日
　Q14　更新料を支払わなかった場合は？　
　　【判例14】東京地判平5年8月25日

第６部　敷金トラブル解決法・資料
　　　　民法　借地借家法　消費者契約法　
　　　　民事訴訟法　　民事訴訟規則　
　　　　東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例　
　　　　原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（国土交通省住宅局）　
　　　　
コラム／知っていると得するワンポイント知識
　　　　敷金、保証金、権利金、礼金……どうちがうの？　
　　　　通常移行はこわくない　
　　　　異議審はこわくない　
　　　　宅建業の仲介手数料は、なぜあるのか？　

前書きなど

　裁判官、司法書士など実務家と研究者が協力して、「あなたにもできる……」シリーズ『敷金トラブル解決法』の出版がなされるとになりました。前著『あなたにもできる借金対処法』は、その題名のとおり親しみやすく、大好評でありました。
　本著もまたわかりやすく、市民の案内板のひとつになることでしょう。敷金問題は、簡単なようで、地域的な慣習も多くて、なかなか厄介な代物なのです。
　阪神・淡路大震災のとき、法律相談の中で借地借家の問題が多く、中でも敷金についてたくさんの相談が持ち込まれました。関西の著名な民法の教授は、そのとき我々に随分お力をお貸しくださいましたが、神戸地方に敷引の習慣あることをご存知なかったのです。
　ことほど左様に借地借家は、地方地方の慣習があります。日々、取引事例のなかで様々に変化しております。
　本書は借家の敷金のよき案内板で、市民や初学者にはうってつけでありますが、多くの判例を取り入れ、実務家、研究者にも役立つものになっております。
　是非1冊、お求めになることをおすすめします。わが事務所にも置いて、何かと参考にしたいと思っています。
　執筆者の皆様、大変ご苦労様でございました。
「あなたにもできる……」シリーズが今後益々発展し、読者を増やしていかれることをこころから願っております。

　　　　　　　　　　　　　　　2005年（平成17）年12月10日
　　　　　　　　　　　　　　　　近畿司法書士会連合会理事長
兵庫県司法書士会会長
島田　雄三
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◎はしがき　

　さきに借金を抱えて困っておられる方の力になればと願い、法律のことをあまりご存じない方にも分かりやすくということを一番頭におき、『あなたにもできる借金対処法——いざという時の特定調停活用法』（現代人文社、2003年）を出版いたしましたが、お蔭様でご好評を得ることができました。そこで今回は、敷金に関する問題で困っておられる方が、その解決に自分で取り組み、ご自身で裁判所に救済を求めることができるよう「あなたにもできる……」シリーズとして、今日問題になっている敷金返還についてテーマを絞って、分かりやすく解説した本を出すことにしました。
　前著の４名に加えて新たに兵庫県司法書士会少額裁判研究会のご協力を得て、実務に詳しい方、新進気鋭の方々に加わっていただきました。
　分かりやすく実用的なものにするのと同時に、この分野の専門書としても水準の高いものをめざしました。前著と同様に敷金に関するトラブルの実態や少額訴訟の流れをドラマ仕立てで展開してその雰囲気を実感していただくとともに、座談会や言葉の解説、コラム、書式、判例辞典などで、それぞれの項目ごとに系統的な理解を得られるように工夫してみました。
　この本をご活用いただき敷金をめぐる紛争の解決に役立てていただければ幸いです。また、ご意見があればお聞かせいただき、さらに充実させて皆様のお役に立てるものにしたいと思いますので宜しくお願い申し上げます。

2005（平成17）年11月23日
執筆者一同を代表して
監修者　大石貢二